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Rischio idrogeologico e mercato immobiliare, gli effetti sul prezzo delle case in una ricerca del 91色情片

In una nazione ad alto rischio idrogeologico come l鈥橧talia, si sa ancora poco su quanto questo aspetto influisca sulla valutazione di un immobile. Una lacuna che cerca di colmare lo studio effettuato da Marco Rossitti, ricercatore del Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito 鈥� DABC del 91色情片, con un working paper dal titolo: 鈥淰alutazione del rischio di alluvione e caratteristiche di resilienza nel mercato immobiliare italiano鈥�, apparso sulla piattaforma SSRN all鈥檌nterno della Working Paper Series del Center for Real Estate del MIT - Massachusetts Institute of Technology di Boston, USA. 

La ricerca, infatti, 猫 stata svolta in parte proprio presso il Center for Real Estate del MIT, dove Rossitti ha trascorso un periodo di visiting grazie al Progetto Rocca 鈥� una collaborazione internazionale tra Politecnico e MIT 鈥� e dove ha lavorato a stretto contatto con la docente Siqi Zheng, nome autorevole nel campo del real estate mondiale. Grazie al modello econometrico sviluppato al MIT e a un accordo di fornitura dati con il portale immobiliare Idealista, siglato con il supporto della docente DABC Francesca Torrieri, lo studio 猫 partito da una mole di dati di circa tre milioni di annunci immobiliari per analizzare come il rischio di alluvione e le caratteristiche di resilienza influenzino i prezzi delle abitazioni, concentrandosi in particolare sulla regione Lombardia. Dopo una prima scrematura, gli annunci immobiliari comprensivi di tutti i dati utili e presi in considerazione per l鈥檃nalisi sono stati alla fine poco pi霉 di un milione. 

芦Abbiamo scelto di soffermarci sugli appartamenti, partendo dal prezzo di offerta per poi stimare il valore di mercato dell鈥檌mmobile in funzione delle sue caratteristiche intrinseche 鈥� ha spiegato Rossitti 鈥� come la superficie, il numero di piano, e le sue caratteristiche estrinseche, definite attraverso l鈥檜so di un sistema GIS: distanze dai mezzi pubblici o dal centro storico, e ovviamente quelle legate al focus della ricerca, come la distanza da un fiume o da un lago, caratteristiche queste che in realt脿 il mercato immobiliare potrebbe apprezzare, sebbene possano aumentare le condizioni di rischio禄. La geolocalizzazione 猫 stata messa a confronto con la pericolosit脿 alluvionale riportata nelle mappe ufficiali di ISPRA, l鈥橧stituto Superiore per la Protezione e Ricerca Ambientale, e il risultato 猫 chiaro: un piccolo ma significativo abbassamento del prezzo per gli immobili in aree, appunto, 鈥渁 rischio鈥�. Il deprezzamento varia, ed 猫 maggiore per le unit脿 immobiliari situate ai piani inferiori mentre diminuisce con l鈥檃umentare dell鈥檃ltezza del piano (resilienza 鈥渧erticale鈥�). Inoltre, gli immobili in buono stato conservativo sono percepiti come pi霉 resilienti e, di conseguenza, registrano ribassi pi霉 contenuti. 

Lo studio potrebbe diventare uno strumento per approcciare la progettazione in modo diverso: per esempio, pensando di non utilizzare il piano terra 鈥� che 猫 il pi霉 colpito 鈥� a scopo abitativo, ma di lasciarlo libero. 芦Uno dei risultati interessanti, in una prospettiva di pianificazione, 猫 che gli investimenti pubblici in opere di mitigazione del rischio idraulico effettivamente vanno a ridurre l鈥檌mpatto negativo sui prezzi 鈥� commenta Rossitti 鈥� Inoltre se i valori di mercato si abbassano troppo, solo chi ha poca disponibilit脿 economica andr脿 ad abitare in certe zone, generando cos矛 anche un tema di ingiustizia sociale禄.